En los últimos años, el acceso a la vivienda, especialmente a través del mercado del alquiler, se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales y económicos de las grandes ciudades. El aumento sostenido de los precios del alquiler, muy por encima del crecimiento de los ingresos, ha colocado a amplios sectores de la población en una situación de vulnerabilidad habitacional que ya no puede explicarse como un fenómeno coyuntural ni como una simple disfunción pasajera del mercado.
Tradicionalmente, el debate sobre la vivienda se ha abordado desde una lógica de mercado, bajo la premisa de que la oferta y la demanda terminarían ajustándose de manera natural; Sin embargo, esta expectativa de autorregulación ha demostrado ser insuficiente cuando la vivienda deja de cumplir su función primordial como espacio de vida y se consolida, de forma predominante, como un activo de inversión.
La Constitución dominicana reconoce el derecho de propiedad privada, pero también consagra el derecho a una vivienda digna; esta coexistencia normativa no es contradictoria, sino deliberada. El constituyente no concibió la propiedad como un derecho absoluto, sino como una facultad sujeta a límites y orientada por su función social. En el caso de la vivienda, dicha función adquiere una relevancia particular, al tratarse de un bien directamente vinculado con la dignidad humana, la estabilidad familiar y el desarrollo personal.
El problema surge cuando el mercado inmobiliario comienza a operar desconectado de esa función social. En el período posterior a la crisis financiera, la adquisición masiva de viviendas por parte de fondos de inversión, la adopción de estrategias de maximización de rentas y la renovación de contratos con incrementos abruptos alteraron profundamente el equilibrio del mercado del alquiler. A este fenómeno se añadió el crecimiento del alquiler turístico, que redujo de manera significativa la oferta de vivienda residencial en zonas urbanas de alta demanda.
Como consecuencia, el alquiler dejó de percibirse prioritariamente como un bien social básico y pasó a ser tratado como un activo financiero. Esta transformación no es neutra: tiene efectos directos sobre la permanencia de las personas en sus comunidades, sobre la cohesión social y sobre la posibilidad real de ejercer el derecho a una vivienda digna.
España ofrece un ejemplo ilustrativo de esta dinámica. Durante varios años, el incremento sostenido de los alquileres en las principales ciudades superó ampliamente el crecimiento de los salarios, generando una situación de exclusión residencial progresiva. Frente a este escenario, el Estado español optó por una intervención más normativa intensa, basada en la función social de la propiedad y en la necesidad de corregir un fallo estructural del mercado.
Las adoptadas incluyen la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, la limitación de alquileres iniciales y de incrementos contractuales en zonas dichas, el uso de medidas de índices de referencia oficiales, la protección reforzada frente a desahucios en situaciones de vulnerabilidad y el fortalecimiento del parque público de vivienda en alquiler. Estas acciones no tuvieron como objetivo sustituir el mercado, sino reconducirlo cuando dejaron de garantizar el acceso efectivo a la vivienda.
El debate que se abre a partir de esta experiencia no es si el Estado debe intervenir, sino bajo qué condiciones dicha intervención resulta constitucionalmente legítima. La función social de la vivienda no implica negar la propiedad privada ni desconocer la importancia de la inversión, sino recordar que ambos se ejercen dentro de un orden jurídico que prioriza el interés general y la dignidad humana.
Cuando el mercado falla en autorregularse y produce exclusión de manera sistemática, la inacción estatal deja de ser una opción neutral. En esos contextos, la intervención pública —razonable, proporcional y técnicamente justificada— no solo es posible desde el punto de vista constitucional, sino que se convierte en una exigencia derivada del propio Estado social y democrático de derecho.
Por Lorenzo Ricardo Herrera Luna
Abogado y servidor público.
